房地产入冬，房地产基金却已经上路

海航基础 2017-08-08 20:56

“政策调控”已成为2017年楼市主旋律。一方面，全国各地纷纷出台的“政策组合拳”，“限售令”、“限购令”、“限贷令”，大幅减少了市场中商品房的购买需求；另一方面，房地产业金融管控日趋严格，也阻挠了地产开发融资。双管齐下的结果，就是如今楼市“降温”已经成为大势所趋。比如在燕郊，“最大楼盘房价直降30%，一个月一套房都卖不出”。

然而，一个奇怪的现象是，楼市降温并没有让房地产基金降温。按理说，房地产入冬，房地产基金怎么可能好过呢？然而，事实刚好相反，房地产基金行业规模迅速扩张，基金管理机构遍地开花。根据21世纪经济报的《2016人民币地产基金报告》，2015和2016年一年之间，地产基金行业规模几乎翻了一番，且盈利集中在10-15%之间，远远超过投资实体行业个位数的基金收益率。

小贴士

上图中，IRR，中文名“内部收益率”，可以简单的理解为收益能力能够承受多强的通货膨胀，如10%内部收益率就是说，当通货膨胀率10%时该基金净增值为0；报告中的净IRR，指IRR刨除实际通货膨胀后余下的净收益。

明明房地产行业“入冬”，为什么房地产基金却能越做越火，它是怎么做到如此“逆天”的？

首先，房地产基金投资的“地产”不再是商品房

投资方向上，房地产基金正在经历从单一商品房投资，到多元化投资的转变。

商业地产基金的规模伴随着市场的扩大一直保持稳步增长，除了传统的写字楼、商场之外，一些主题地产如物流、养老等类别的投资也正在兴起。一些投资龙头企业的基金，由于项目城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强，甚至能够达到15%以上的收益率。

此外，政府相关的地产基金开始大量出现，并引入了城市更新、城镇化建设、基础设施开发、PPP等吸纳资金量更大的地产基金投资主题。以海航实业为例，海航实业广泛投资于各种政府相关基建项目，比如海口市大英山路网PPP项目，近日又投资了嘉兴港区建设。

其次，房地产基金的盈利不只靠卖房

对基金来说，好的投资去向不仅限于房地产开发，一些注重持有型物业的地产公司也是投资的好去处。无论政策如何遏制土体开发，如何遏制商品房流转，对地产的使用需求不会下降，且随着宏观经济好转，该需求会有上升的趋势。这使得一些低负债、重持有的物业投资型地产公司的股权也成为了投资的好去处。

近两年国内投资者多次出手海外置业，海航也紧跟潮流。2015年8月海航收购了路透社总部大楼，该大楼位于伦敦金融区核心位置，是伦敦标志性建筑之一。从德国基金公司收购大楼后，海航选择持有并依靠物业租赁产生稳定的收入。目前，该大楼最大租户为国际金融信息媒体路透社。

最后，房地产基金还在投资房地产抵押债券

政策管控只能调控未来房产交易。过去的房地产贷款已经发生，所以完全不受影响。因此，许多基金也会选择房地产抵押证券以及其结构化衍生品为投资方向。

一来，此类标的债券有资产作为抵押，且欠款主体大多信用评级良好，故而基金整体风险系数较低；二来，该类债券流动性强可随时转化为资金，保障了资金周转正常。

此外，国内资产证券化市场正处于增长期，国内资产抵押类证券在2016年呈现大幅增长，尤其个人住房抵押贷款支持证券，因信用级别高、流动性强、未来现金流可预测，非常受投资者欢迎，其发行量于2016年达1382亿元，同比增长3倍。此后，伴随着国家对资产证券化的鼓励，住房抵押贷款支持证券的投资只会越来越火热。

政策管控确实给地产行业带来了诸多不确定性，然而这些调控影响的终归只是行业中买卖商品房的行为，有更多的房地产投资领域不受影响。许多房地产基金避开了商品房开发、交易，转而选择政府项目、物业等不仅不受影响、还受到政策鼓励的领域。他们已经走上了获利的康庄大道。